Sokan kérdezik tőlem, hogy mit tartalmaz a háznézés? Mit kapnak a pénzükért? (FRISSITVE: 2023.december)
KISZÁLLÁS
Kiszállást, első körben. Távolságtól függően ennek kisebb-nagyobb költsége van. Ha sikerül 2-3 ingatlan megnézését egymás utánra szervezni, akkor (nálam) értelemszerűen ez egyszeri költségként jelenik meg. Értelemszerűen ennek költségét akkor tudom megmondani, ha tudom hol helyezkedik el az ingatlan (Budapesten kerület is számít).
Kis ország vagyunk, nincsenek nagy távolságok. Debrecentől Szegedig, Szombathelytől Pécsig bárhová elmegyek, de a főváros melletti lakhelyemtől való távolságot/időt meg kell fizetni.
ELŐZETES SZEMLE (TÁVSZEMLE)
Használt ingatlan esetén jó lenne látni a hirdetési linket és lehetőség szerint pontos címet, mert ezek alapján lehet végezni egy előszűrést.
Sokszor előfordul, hogy már ezek láttán azt mondom, hogy felejtős az ingatlan, ne is pazaroljunk rá időt. (pl látszik felázás körben, aminek javítása jelentős pluszköltség és idő, ez pedig kizáró tényező a vevők részéről, vagy akár a tető állapota miatt sok milliós költség várható, stb).
Az ingatlanhirdetést átfutom pár perc alatt, amennyiben az asztali gépnél vagyok, mert nagyon számítanak a kis részletek is, amiket egy telefonon nem látni. Itt már lehetnek észrevételeim, ezeket meg is szoktam írni válaszként, még ingyen.
A komolyabb átnézéshez idő kell. Google Streetview, e-közmű, egyebek felkeresése, a képek lementése, tüzetes átnézése. Ezt már nem tudom ingyen vállalni, mert az idő nálam is pénz és sajnos egy munkanap csak 24h.
A távszemléről leírás: https://komkel.hu/2023/12/03/053-hazszemle-a-tavolbol/
Ha ezen az előszűrésen “megbukik” az ingatlan,a távszemléért díjazást számolok fel. Ha helyszini szemle lesz, akkor annak az árában benne van.
Természetesen nem kezdek addig bele a hirdetés komolyabb táv-átnézésébe, hogy ezt előre ne tisztáztuk volna le.
Van mikor kapok sok linket, hogy szűkitsem le a kört. Mivel egy ilyen ingatlanhirdetés átnézése 10-15 perc, nem tudok ömlesztett kérésekkel foglalkozni.
Jó, ha van már egy személyes háznézés, ahol megismerem a vásárló igényeit, ami alapján lehet szelektálni.
Nem panaszként és nem lehúzásként, de nincs időm ingyen átnézni a hirdetéseket, ha sokat kapok. Egyeztessünk, természetesen megoldható a dolog, de ez pénzbe és időbe kerül.
HELYSZINI SZEMLE
Azt tudom leírni, részemről mit tartalmaz egy háznézés:
– körbenézem kivülről az ingatlant, szükséges helyeken méréseket végzek műszerrel (hőkamera/nedvességmérő műszer/lézeres távmérő/falradar), roncsolásmentesen
– belülről helyiségenként végignézem az ingatlant, szükséges helyeken méréseket végzek műszerrel (hőkamera/nedvességmérő műszer/lézeres távmérő/falradar), roncsolásmentesen
– padlástérbe mindenképpen fel kell jutni, a tetőszerkezet, a fóliázás, cserepezés, bádogozás állapotának szemrevételezéses és műszeres vizsgálatához
Van egy adatlapom, bárki számára letölthető segédletként.
Ennek az adatlapnak van egy PODCAST-magyarázója is.
A szemle során nézem a padlók, falak, födémek, tetőszerkezet, nyílászárók, hőszigetelések állapotát és ennek szerkezeteit.
Lehetőség szerint a villanyhálózatra is ránézek egy-egy kötődoboznál, a vezetékek milyensége végett (alu vagy réz).
A fűtési rendszert átnézem szemrevételezéssel (és hőkamerával), vízóraaknába kukkantva a bekötővezeték állapota és anyaga érdekel.
FONTOS:
nem végzek komplett felmérést, tehát nem fogom tudni megmondani hajszálpontosan a tető felületét, vagy egyes helyiségek alapterületét. Ez már egy felmérési terv-szintű felmérést igényelne, ami önmagában 1-1,5 óra lenne, valamint természetesen anyagilag is más tészta, mint az állapotfelmérés.Mivel az állapotfelmérésnél a költségekre adok becsléseket, természetesen durva méréseket végzek.
Lemérem a tető jellemző méreteit, a belmagasságo(ka)t, a főfalak fesztávolságait, stb.
Örülök neki, ha a felmérés során az ingatlanos/tulajdonos figyelme el van terelve és szabadon mozoghatok és nem kell közben magyaráznom mit csinálok.
Egyébként sem szoktam mondani semmit nekik, hiszen nem ők fizetik a szemlét, így általában semmitmondó válaszokat adok a kérdéseikre.
A szemle általában 30-40 perc időt vesz igénybe, kisebb épületeknél/lakásoknál értelemszerűen ennél rövidebb is lehet.
Nem szerencsés, ha a szakértővel együtt történik az első szemle, mert rengeteg olyan tényező van, ami miatt amúgy nem jöhet szóba az ingatlan, ám a hirdetésből nem derül ki. Pl. az ingatlan mellett temető van, vagy iskola, vagy zajos a vasút/hév. Ezek nem műszaki dolgok, viszont eleve kizárhatják az ingatlant, így felesleges az én részvételem.
Ezért a vevők lehetőleg menjenek első körben, szűkítsék le ők az ingatlanok listáját és utána egyeztessenek a második menetre. (Ezt néha az ingatlanpiac felülírja, mert sok esetben napok alatt elkelnek a jobb ingatlanok, tehát többször előfordul, hogy első bejárásnál is jelen vagyok már.)
Több felkérést kapok külföldön élőktől, ahol ők a neten keresztül kinéznek ingatlanokat, én pedig vagyok itt helyben a (műszaki) szemük. Ilyen esetben én egyeztetek időpontot a tulajdonossal/ingatlanossal, átnézem egyedül az ingatlant, majd elküldöm írásban az állapotfelmérést a képekkel együtt. Ha ezek után is még szóba jöhet az ingatlan, haza lehet utazni és megnézni személyesen.
Sokan kérnek tőlem sorvezetőt, hogy mit kellene nézni az ingatlanon, mire figyeljenek. Nem lehet átadni több évtizedes építőipari tapasztalatot pár mondatban, sem pedig a műszerezettséget helyettesíteni szabad szemmel. Egy beázási foltnak lehet 50 féle oka, amik közül egy része más problémákra vezethető vissza, amiknek szintén van oka.
Én nem értek az autókhoz, csak felhasználói szinten. Ha vásárolni szeretnék használtan egyet, elviszem átvizsgáltatni szakemberrel, hiszen pár tízezer forintot megér egy 2-3 milliós autónál a dolog. Nem szabad spórolni ezen, hiszen a rosszul vásárolt ingatlantól nagyon nehéz megszabadulni, költséges javítani.
Elgondolkodtam már azon is, hogy írok egy könyvet a háznézésekről, mikor-mit kell nézni, mire kell figyelni, mivel jár a hibák kijavítása, vagy a korszerűsítés.
Játszottál annak idején Kaland-Játék-Kockázat könyvekkel? Ha ezt csinálod, lapozz ide, ha azt csinálod, lapozz oda.
Hát körülbelül így nézne ki ez a könyv is, és nem tudna kellően alapos lenni ahhoz, hogy megüsse azt a szintet, ami mellett nyugodtan aludnék.
SZEMLE UTÁN
A szemlét követően az ingatlan előtt/közelében átbeszéljük a látottakat. Erről a beszélgetésről hangjegyzetet készítek, ami sosem lesz publikussá téve. Ez a hangjegyzet és a képek/hőkamerás fotók aznap (este) feltöltésre kerülnek a felhőbe és megosztom a megrendelőkkel.
A látottak alapján javaslatot adok a várható felújitás/javitás ütemezéséreés várható (becsült) költségeire.
Az írásos állapotfelmérést két munkanapon belül megküldöm, felújítási és energetikai javaslatokkal
(megjegyzés: freemail, citromail, vipmail, sok esetben a hotmail is rendszeresen “elnyeli” a mailjeimet, mivel a szemle leírása esetenként sok linket tartalmaz, amit nem szeretnek)
Mindig felhívom a figyelmet arra a szemlénél, ha két nap múlva sem ment át az anyag, akkor írjanak rám, mert elakadt valahol.
Az állapotfelmérés egy 6-8 oldalas PDF, tele külső linkekkel, esetenként csomóponti rajzokkal/képekkel, a szemle során készült képek 5-800 Mb méretűek összesen, amik google drivera kerülnek feltöltésre, ezeket viszont sok levelezőrendszer SPAM-ként kezeli.
FELSZERELTSÉG
– hőkamera, infrahőmérő
– falnedvességmérő(k) (30 cm mélységig mér)
– falradar
– elektromos hálózatot ellenőrző műszer
– mérőszalagok, lézeres távmérő, szögmérő, lámpa
– lyukkamera
– teleszkópos létra
A felszerelésről bővebben van egy bemutató videóm a youtube-on, akit érdekel.
ANYAGIAK
Lehet a helyszínen készpénzben, vagy utólag utalással.
Így amikor az írásos anyagot MAILben megkapja a megrendelő, az ott szereplő számlaszámra tud utalni, az utalás után pedig megírjuk a számlát (alanyi ÁFA-mentesek vagyunk).
IDŐPONT FOGLALÁS
Általában 3-4 nappal előre be vagyok táblázva. Vannak persze visszamondások, tehát nem lehetetlen akár egy aznapi házszemle sem.
Szombatonként is dolgozom többnyire, egyedül a sötétedés az, ami korlátozza a házszemlék időpontját, mivel nem szerencsés sötétben szemlézni.
Népszerűség átka, hogy az eddig átlag napi 30-40 telefonhívás kezelhetetlen mértékűvé duzzadt, ezért telefonon nehezen vagyok elérhető (szinte sosem), de nem fogadott hívás esetén megy az automatikus válasz-SMS a mailcimmel és facebook messenger linkkel.
Mivel a házszemlék, tanácsadások végeredménye úgyis mailben születik meg, előbb-utóbb kell “írásban” kommunikálni, tehát akinek csak a telefonos elérhetőség a megfelelő, azzal nem tudok (akarok) mit kezdeni.
Sok háznézés visszaköszön a blogon mint esetleírás, hogy tanulságként szolgáljon. Értelemszerűen ezek között zömében a problémásak, rossz épületek szerepelnek, mert ezeknek van “hírértéke”. Ettől függetlenül számos épületre bólintottam rá az évek alatt, amikben azóta is boldogan laknak az új lakók.
Ez a blogposzt rólam szólt, mert a sok megkeresésre egyszerűbb belinkelnem ezt, mint hetente sokszor leirogatni mindenkinek külön-külön, hogy mit foglal magába a szakértői háznézés.
A lényeg az, hogy mindenki vigyen magával egy hozzáértőt, mielőtt beleugrik az ingatlanvásárlásba.
KAPCSOLAT:
PODCAST a témában:
Hallgatható más platformokon is…
