A hirdetés úgy szólt, hogy azonnal költözhető, alacsony rezsijű, jó állapotú az épület. Több vevő állt érte sorban, így a szemle utáni átbeszélés alapján dönteni kellett, ott helyben. Az eladó viszonylag sértődötten reagált a jelenlétemre, amikor feltűntem a színen két műszerestáskával az oldalamon, hiszen (szerinte) úgysem tudok semmi pluszt mondani azon kivül, amit ők is elmondanak és amúgy is minden rendben van.
Nagyon tipikus példa ez a szemle arra, hogy miért is van szükség szakértői szemre és műszerekre.
Az épület 1991-ben épült, az akkori stílusnak és anyagoknak megfelelően. Földszint+emelt térdfalas tetőteres kialakítású, téglalap alaprajz, nyeregtetővel.
AZONNAL KÖLTÖZHETŐ?
FÖLDSZINTI PADLÓ
Az építés idejéből következően nem vártam a földszinti padlóban semmiféle hőszigetelést, de meglepő módon még vízszigetelés sincsen a mérések alapján. A ’90-es években azért már szokás volt az aljzatbeton alá bitumenes vízszigetelést rakni teljes felületen, itt ez elmaradt.
Mit jelent ez?
Amennyiben nincs semmilyen hőszigetelés a padlóban, a padló felületi hőmérséklete kinti -15 fok, benti 22 fok esetén 13,5 fokos! Ami rettenetesen hideg, még papucson keresztül is sugározza a hideget, amellett hogy ez bőven harmatpont alatti, tehát még penészedni is fog.
5 cm lépésálló hőszigeteléssel ez 18.9 fok lesz, 8 cm-nél 19,8 fok, 10 cm-nél 20,1 fok, 15 cm-nél 20,7 fok. A mai minimum előirásokhoz 10 cm hőszigetelés kell a padlóba, függetlenül attól, hogy van-e padlófűtés. Padlófűtés alá 15 cm ajánlott.
Kiemelt lábazat esetén ez kompenzálható lábazati hőszigeteléssel, ami egy hőszigetelt szoknyát hoz létre az épület körül, tompítva a hideghatást.
De itt nincs a padló alatt vízszigetelés, tehát nincs mese, nincs vita, bontani-pótolni kell. Új padlószerekezet esetén a villanyszerelés és fűtési csövek elrejthetők a hőszigetelésben, valamint padlófűtés kiépítése is szóba jöhet, már nem olyan nagy plusz költséggel.
A padlófelújítás költsége tetemes, jelenleg kb 30.000 Ft/m2 + burkolat. Sajnos vannak járulékos költségek ezen felül, mert a válaszfalak is bontásra kerülnek, hiszen a vízszigetelésnek folytonosnak kell lennie, főfaltól-főfalig.
TETŐTÉR
A tetőtéri ferde részek a hőkamera alapján rendkivül hőhidasak, komoly illesztési hézagok vannak a hőszigetelések között és a szarufa mellett.
A padlástérre feljutva ki is derült ennek az oka: EPS (hungarocell) hőszigetelés van a szarufák között és a padlásfödémen is. Mivel ez nem tölti ki a szarufaközöket és egymáshoz sem illeszkednek a táblák rendesen, szökik a hő. Párazárás „természetesen” nincsen.
A tetőtérbeépítés esetén nem véletlenül szoktak gyapot hőszigetelést használni. Egyrészről jobban kitölti a réseket, másrészről több olyan tulajdonsága van, ami a hungarocellnek nincsen.
- hanggátlás: A közhiedelemmel ellentétben az EPS-nek (hungarocell) konkrétan NULLA a hanggátlása, sőt bizonyos frekvenciákat még fel is erősít
- nyári átmelegedés elleni védelem: a gyapotok rendelkeznek több órás fáziseltolással, ami azt jelent, hogy a nyári meleget a lakótérbe pár óra késéssel „engedik be”. Az EPS ebben is a lista végén kullog
- rovarok: a védelem nélkül hagyott (nincs rajta dryvit ragasztó+háló) EPS-t különösen a darazsak szeretik, kitűnő fészket fognak bele építeni. Rakd össze ezt a nulla hanggátlással és máris előjön egy rémálomszerű eset, amikor a ferde részben ott van pár ezer darázs, nulla hanggátlással a belső tér felé. (Ez nem vicc, voltam ilyen házban is, ahol ez volt a probléma)
- tűzvédelem: az EPS meglehetősen fojtó füsttel ég, ha nyílt láng éri. A gyapotok nem égnek, nem füstölnek (800-1000 fokig).
Van tehát egy rendkivül rosszul szigetelt tetőterünk, aminek a felújításához a tetőburkolatot belülről le kell bontani, normális hőszigetelést berakni a szarufák közé, plusz alá még egy réteget, rendes párazárást és gipszkartonozást. A felület ~80 m2 a méréseim alapján, ez nagyjából 2-2.5M Ft költség.
NYÍLÁSZÁRÓK
A jelenlegi nyílászárók 30 évesek, koruknak megfelelő állapotban. Ezek a ’90-es években kapható „hőszigetelt” üvegezésűek, természetesen csak a nevükben azok. A hőkamera alapján nem zárnak megfelelően, komoly hőhidat okozó műkő párkány van alattuk.
Nagyon maximum 5 év múlva cserélni illene ezeket, ami jelenlegi árakon 3-4M Ft lenne.
VÍZVEZETÉK
A vízórától bejövő betápvezeték is horganyzott csöves, ahogyan a belső hálózat is az.
A horganyzott csövezés szál csövekből és idomokból áll, menetes kötéssel, kócolt tömítéssel. Minden toldás/kötés egy-egy szivárgási pont, ami mentén bármikor lehet csőtörés.
Nem vicces, amikor beleölsz 8-10-15 millió forintot a ház felújításába, és 3 év múlva eldurran VALAHOL ez a horganyzott cső, emiatt jobb esetben áshatod fel az egész udvart, rosszabb esetben verheted szét az új vizesblokkot, hogy kicseréld a vezetékszakaszt. Még rosszabb esetben a csőtörést nem veszed észre azonnal, a víz pedig alámossa az épületet. Lehet erre legyinteni, csak éppen évente találkozok 2-3 ilyen esettel, amikor utólag próbálják a lehető legkisebb károkozással és költséggel a bajt elhárítani.
Mondanom sem kell, hogy a vízvezetékek cseréje a teljes vizesblokkok szétverésével jár. A kiépítésre kb 50.000 Ft/kiállással lehet számolni (két WC, zuhanyzó, kád, két mosdó, mosógép, mosogató = alsó hangon 8 db, azaz 400.000 Ft + bontás és helyreállítás, valamint a vizesblokkokba szaniterek és burkolatok (kb 2M Ft/fürdőszoba)
ÁRAM
Az egész épületben 5 db kismegszakitó van, életvédelmi FI-relé nincsen. A belső vezetékhálózat alumínium, tehát sürgősen cserélni illene.
Ha sikerül a meglévő csövezésben áthúzni a vezetékezést, akkor az 8-10.000 Ft/m2, ha vésni is kell, akkor a duplája. (120 m2 lakóterületű az épület)
ALACSONY REZSI?
A gázóra alapján az éves fogyasztás ~1000 m3 körül alakult, ami nagyon kedvezőnek tűnik. Viszont emellett több klíma is van az épületben, ami rendszeresen van használva fűtésre és hűtésre egyaránt. A klímák fogyasztását a felrakott napelemekkel csökkentik, nullázzák (a jelenlegi állás szerint 2024-től havi szaldós rendszer lesz, azaz ez a lába kiesik az alacsony rezsinek).
A fűtési rendszerünk rendkivül korszerűtlen, a gázkazán és a vegyestüzelésű kazán, valamint a villanybojler is az épületen kivüli, hőszigeteletlen melléképületben kapott helyet.
A gázkazán 30 éves, hatásfoka nagyon rossz. A hőleadók radiátorok, a vastagcsöves gerincről leágaztatva.
A vegyestüzelésű kazán rendszeres használatban van, ennek látszódtak a nyomai a kazánházban. A számlákon természetesen nem, hiszen a tüzifa árát és mennyiségét el lehet hallgatni.
A tapasztalataim szerint az ekkora és ilyen hőszigeteltségű épület 2500-3000 m3/éves fogyasztást generál, ha csak gázkazánról működik. Ez a jelenlegi árakon 700.000-1.100.000 Ft közötti összeget takar évente a gázból.
Ahhoz, hogy az épületet ki lehessen fűteni akár egy hőszivattyúval, akár egy modernebb gázkazánnal, a teljes fűtési rendszer átépítése javasolt. Ha a vegyestüzelésű kazán megmarad tartaléknak, ahhoz kellene puffertartály és egyéb gépészeti berendezések.
A fűtési rendszer korszerűsítése előtt kellene azonban az épület hőveszteségét csökkenteni…
JÓ ÁLLAPOTÚ?
Az eddigiek alapján gondolom ez már nem is kérdés, pedig a feketeleves még hátra van.
Ahogy említettem az elején, az épület emelt térdfalas tetőterű. Amint megérkeztem a házhoz, az utcáról ránézve azonnal tudtam, hogy ezzel komoly gond lesz, ugyanis a homlokzaton két tipikus repedés volt látható a tetőtérben a nyílászárók alatt.
Az emelt térdfalról azt kell tudni, hogy pár méterenként szükséges bele vasbeton merevitő pillér, valamint a véghomlokzatoknál is be kell fordulni a felső koszorúval. Ennek meglétét csak hőkamerával lehet ellenőrizni, de még a nyári melegekben is látszik a hiánya vagy megléte.
Ha ez nincsen, akkor a tető terpeszt, nyomja szét a térdfalakat, az itt látható repedések pedig ennek a tipikus jelei.
—
ÖSSZEGZÉS:
Az, hogy sorban állnak az ingatlanért még nem jelenti azt, hogy az jó is. Sőt, ahogy látható a fentiekből, lehet pont az ellentéte, de ennek kiderítéséhez szükséges egy hozzáértő szeme és műszerei.
Az ingatlan borzasztóan messze van az ajánlott kategóriától, a meghirdetett 64 milliós vételár helyett nagyon maximum 40 milliót érhet, ami viszont egy olyan ársáv, amit az eladók tartanak nevetségesnek.
Eladták egyébként a sorbanállók között, az én ügyfeleim természetesen keresgélnek tovább.
Hogy miért is rossz a régi? Ebben a cikkben részletesen kifejtettem.