A hirdetés úgy szólt, hogy azonnal költözhető, alacsony rezsijű, jó állapotú az épület. Több vevő állt érte sorban, így a szemle utáni átbeszélés alapján dönteni kellett, ott helyben. Az eladó viszonylag sértődötten reagált a jelenlétemre, amikor feltűntem a színen két műszerestáskával az oldalamon, hiszen (szerinte) úgysem tudok semmi pluszt mondani azon kivül, amit ők is elmondanak és amúgy is minden rendben van.

Nagyon tipikus példa ez a szemle arra, hogy miért is van szükség szakértői szemre és műszerekre.

Az épület 1991-ben épült, az akkori stílusnak és anyagoknak megfelelően. Földszint+emelt térdfalas tetőteres kialakítású, téglalap alaprajz, nyeregtetővel.

AZONNAL KÖLTÖZHETŐ?

FÖLDSZINTI PADLÓ

Az építés idejéből következően nem vártam a földszinti padlóban semmiféle hőszigetelést, de meglepő módon még vízszigetelés sincsen a mérések alapján. A ’90-es években azért már szokás volt az aljzatbeton alá bitumenes vízszigetelést rakni teljes felületen, itt ez elmaradt.

földszinti padló nedvességmérés

Mit jelent ez?

Amennyiben nincs semmilyen hőszigetelés a padlóban, a padló felületi hőmérséklete kinti -15 fok, benti 22 fok esetén 13,5 fokos! Ami rettenetesen hideg, még papucson keresztül is sugározza a hideget, amellett hogy ez bőven harmatpont alatti, tehát még penészedni is fog.
5 cm lépésálló hőszigeteléssel ez 18.9 fok lesz, 8 cm-nél 19,8 fok, 10 cm-nél 20,1 fok, 15 cm-nél 20,7 fok. A mai minimum előirásokhoz 10 cm hőszigetelés kell a padlóba, függetlenül attól, hogy van-e padlófűtés. Padlófűtés alá 15 cm ajánlott.
Kiemelt lábazat esetén ez kompenzálható lábazati hőszigeteléssel, ami egy hőszigetelt szoknyát hoz létre az épület körül, tompítva a hideghatást.

De itt nincs a padló alatt vízszigetelés, tehát nincs mese, nincs vita, bontani-pótolni kell. Új padlószerekezet esetén a villanyszerelés és fűtési csövek elrejthetők a hőszigetelésben, valamint padlófűtés kiépítése is szóba jöhet, már nem olyan nagy plusz költséggel.

A padlófelújítás költsége tetemes, jelenleg kb 30.000 Ft/m2 + burkolat. Sajnos vannak járulékos költségek ezen felül, mert a válaszfalak is bontásra kerülnek, hiszen a vízszigetelésnek folytonosnak kell lennie, főfaltól-főfalig.

TETŐTÉR

A tetőtéri ferde részek a hőkamera alapján rendkivül hőhidasak, komoly illesztési hézagok vannak a hőszigetelések között és a szarufa mellett.

tető hőkaerás képe

A padlástérre feljutva ki is derült ennek az oka: EPS (hungarocell) hőszigetelés van a szarufák között és a padlásfödémen is. Mivel ez nem tölti ki a szarufaközöket és egymáshoz sem illeszkednek a táblák rendesen, szökik a hő. Párazárás “természetesen” nincsen.

padlástér

A tetőtérbeépítés esetén nem véletlenül szoktak gyapot hőszigetelést használni. Egyrészről jobban kitölti a réseket, másrészről több olyan tulajdonsága van, ami a hungarocellnek nincsen.

  • hanggátlás: A közhiedelemmel ellentétben az EPS-nek (hungarocell) konkrétan NULLA a hanggátlása, sőt bizonyos frekvenciákat még fel is erősít
  • nyári átmelegedés elleni védelem: a gyapotok rendelkeznek több órás fáziseltolással, ami azt jelent, hogy a nyári meleget a lakótérbe pár óra késéssel “engedik be”. Az EPS ebben is a lista végén kullog
  • rovarok: a védelem nélkül hagyott (nincs rajta dryvit ragasztó+háló) EPS-t különösen a darazsak szeretik, kitűnő fészket fognak bele építeni. Rakd össze ezt a nulla hanggátlással és máris előjön egy rémálomszerű eset, amikor a ferde részben ott van pár ezer darázs, nulla hanggátlással a belső tér felé. (Ez nem vicc, voltam ilyen házban is, ahol ez volt a probléma)
  • tűzvédelem: az EPS meglehetősen fojtó füsttel ég, ha nyílt láng éri. A gyapotok nem égnek, nem füstölnek (800-1000 fokig).

Van tehát egy rendkivül rosszul szigetelt tetőterünk, aminek a felújításához a tetőburkolatot belülről le kell bontani, normális hőszigetelést berakni a szarufák közé, plusz alá még egy réteget, rendes párazárást és gipszkartonozást. A felület ~80 m2 a méréseim alapján, ez nagyjából 2-2.5M Ft költség.

Mielőtt a “kedves” kommentelők nekem esnek, az ingatlan alacsony rezsijűnek volt hirdetve, ami nem csak azt jelenti, hogy a kifizetendő fűtési költség az, hanem józan ésszel belátható, hogy ez együtt kellene járjon azzal, hogy az épület hővesztesége is alacsony.
Hiszen ha van egy 20 literes fogyasztású autóm, amihez kapok negyedáron benzint, csak addig alacsony “rezsijű”, amíg ez rendelkezésre áll.

NYÍLÁSZÁRÓK

A jelenlegi nyílászárók 30 évesek, koruknak megfelelő állapotban. Ezek a ’90-es években kapható “hőszigetelt” üvegezésűek, természetesen csak a nevükben azok. A hőkamera alapján nem zárnak megfelelően, komoly hőhidat okozó műkő párkány van alattuk.

homlokzati nyílászáró

Nagyon maximum 5 év múlva cserélni illene ezeket, ami jelenlegi árakon 3-4M Ft lenne.

VÍZVEZETÉK

A vízórától bejövő betápvezeték is horganyzott csöves, ahogyan a belső hálózat is az.

A horganyzott csövezés szál csövekből és idomokból áll, menetes kötéssel, kócolt tömítéssel. Minden toldás/kötés egy-egy szivárgási pont, ami mentén bármikor lehet csőtörés.

Nem vicces, amikor beleölsz 8-10-15 millió forintot a ház felújításába, és 3 év múlva eldurran VALAHOL ez a horganyzott cső, emiatt jobb esetben áshatod fel az egész udvart, rosszabb esetben verheted szét az új vizesblokkot, hogy kicseréld a vezetékszakaszt. Még rosszabb esetben a csőtörést nem veszed észre azonnal, a víz pedig alámossa az épületet. Lehet erre legyinteni, csak éppen évente találkozok 2-3 ilyen esettel, amikor utólag próbálják a lehető legkisebb károkozással és költséggel a bajt elhárítani.

Mondanom sem kell, hogy a vízvezetékek cseréje a teljes vizesblokkok szétverésével jár. A kiépítésre kb 50.000 Ft/kiállással lehet számolni (két WC, zuhanyzó, kád, két mosdó, mosógép, mosogató = alsó hangon 8 db, azaz 400.000 Ft + bontás és helyreállítás, valamint a vizesblokkokba szaniterek és burkolatok (kb 2M Ft/fürdőszoba)

ÁRAM

Az egész épületben 5 db kismegszakitó van, életvédelmi FI-relé nincsen. A belső vezetékhálózat alumínium, tehát sürgősen cserélni illene.

biztosítéktábla

Ha sikerül a meglévő csövezésben áthúzni a vezetékezést, akkor az 8-10.000 Ft/m2, ha vésni is kell, akkor a duplája. (120 m2 lakóterületű az épület)

ALACSONY REZSI?

A gázóra alapján az éves fogyasztás ~1000 m3 körül alakult, ami nagyon kedvezőnek tűnik. Viszont emellett több klíma is van az épületben, ami rendszeresen van használva fűtésre és hűtésre egyaránt. A klímák fogyasztását a felrakott napelemekkel csökkentik, nullázzák (a jelenlegi állás szerint 2024-től havi szaldós rendszer lesz, azaz ez a lába kiesik az alacsony rezsinek).

A fűtési rendszerünk rendkivül korszerűtlen, a gázkazán és a vegyestüzelésű kazán, valamint a villanybojler is az épületen kivüli, hőszigeteletlen melléképületben kapott helyet.

kazánok

A gázkazán 30 éves, hatásfoka nagyon rossz. A hőleadók radiátorok, a vastagcsöves gerincről leágaztatva.

A vegyestüzelésű kazán rendszeres használatban van, ennek látszódtak a nyomai a kazánházban. A számlákon természetesen nem, hiszen a tüzifa árát és mennyiségét el lehet hallgatni.

A tapasztalataim szerint az ekkora és ilyen hőszigeteltségű épület 2500-3000 m3/éves fogyasztást generál, ha csak gázkazánról működik. Ez a jelenlegi árakon 700.000-1.100.000 Ft közötti összeget takar évente a gázból.

Ahhoz, hogy az épületet ki lehessen fűteni akár egy hőszivattyúval, akár egy modernebb gázkazánnal, a teljes fűtési rendszer átépítése javasolt. Ha a vegyestüzelésű kazán megmarad tartaléknak, ahhoz kellene puffertartály és egyéb gépészeti berendezések.

A fűtési rendszer korszerűsítése előtt kellene azonban az épület hőveszteségét csökkenteni…

JÓ ÁLLAPOTÚ?

Az eddigiek alapján gondolom ez már nem is kérdés, pedig a feketeleves még hátra van.

szerkezeti ábra

Ahogy említettem az elején, az épület emelt térdfalas tetőterű. Amint megérkeztem a házhoz, az utcáról ránézve azonnal tudtam, hogy ezzel komoly gond lesz, ugyanis a homlokzaton két tipikus repedés volt látható a tetőtérben a nyílászárók alatt.

Az emelt térdfalról azt kell tudni, hogy pár méterenként szükséges bele vasbeton merevitő pillér, valamint a véghomlokzatoknál is be kell fordulni a felső koszorúval. Ennek meglétét csak hőkamerával lehet ellenőrizni, de még a nyári melegekben is látszik a hiánya vagy megléte.

térdfalak

Ha ez nincsen, akkor a tető terpeszt, nyomja szét a térdfalakat, az itt látható repedések pedig ennek a tipikus jelei.

repedések a homlokzaton

ÖSSZEGZÉS:

Az, hogy sorban állnak az ingatlanért még nem jelenti azt, hogy az jó is. Sőt, ahogy látható a fentiekből, lehet pont az ellentéte, de ennek kiderítéséhez szükséges egy hozzáértő szeme és műszerei.

Az ingatlan borzasztóan messze van az ajánlott kategóriától, a meghirdetett 64 milliós vételár helyett nagyon maximum 40 milliót érhet, ami viszont egy olyan ársáv, amit az eladók tartanak nevetségesnek.

Eladták egyébként a sorbanállók között, az én ügyfeleim természetesen keresgélnek tovább.

Hogy miért is rossz a régi? Ebben a cikkben részletesen kifejtettem.

Vélemény, hozzászólás?

Az e-mail címet nem tesszük közzé. A kötelező mezőket * karakterrel jelöltük