Elsősorban családi házakkal foglalkozom, de rendszeresen kapok felkérést lakások átnézésére is. Őszintén szólva sok esetben semmi értelme a velem történő szemlének, mert egy panellakásnál például nem kellek sem én, sem a műszereim.
Amennyiben a lakás földszinti és van gyanú a falak vizesedésére, ott van értelme nedvességmérővel mérni, mert sok esetben lehetetlen az utólagos vízszigetelés.
A főbb szerkezeti elemek (pl: falak, födém, tető) társasházi közös tulajdon, azaz ezek javítása/felújítása nem a lakástulajdonos feladata, hanem a közös képviselőnek jelezve a problémát a felújítási alapból kerülnek kifizetésre és a vállalkozót is a társasház kéri fel.
Ebből fakadóan természetesen a társasházi alapító okiratnak, a közös költségnek, a közös képviselőnek, a korábbi felújítások mikéntjének, a közös költség többi lakó általi fizetési hajlandóságának kell utána nézni. Ezeket az infókat a közös képviselőtől és a lakók kikérdezésével lehet megtudni.
Azaz a szemle jó része rajtam kívül áll, mert ezeket az infókat nem fogom kinyomozni helyetted, viszont életbevágó a lakás szempontjából.
Alapvető dolog: SEMMIT nem hiszünk el, amit a tulajdonos állít vagy ingatlanos mond a kérdéses dolgokról!
FŰTÉS
Legfontosabb dolog egy lakás esetében a fűtés megoldása, lehetőségei. Ez rezsiköltség szempontjából is fontos, bár egy családi házzal szemben egy lakás fűtési rezsije sokkal alacsonyabb a legtöbb esetben, itt inkább a hőkomfort és a lehetőségek feltérképezése a fontos.
Értelemszerűen egy távfűtéses vagy házközponti fűtéses lakásnál ez a probléma és kérdéskör nem jelentkezik, hiszen van bejövő központi fűtési cső, azon radiátorok (falfűtés/mennyezetfűtés) és ennyi. A rezsit vagy átalány, vagy hőmennyiségmérő alapján fizeti a tulajdonos, bármilyen fűtési probléma esetén a közös képviselőt kell gyorstárcsázni.
Sok lakás van azonban egyedi fűtéssel ellátva. Több lehetőség van természetesen a fűtési rendszerre, kétféle fő típust lehet megkülönböztetni.
- Kémény nélküli megoldások
– elektromos fűtés (infrapanel, elektromos fűtőtest, hőtárolós kályha, klíma, hőszivattyú)
– parapetes konvektor
– MIKA kazán (parapet konvektor helyére épített turbós kazán) - Kéményes fűtések
– kéményes gázkonvektor
– kéményes gázkazán (nyílt égésterű, turbós vagy kondenzációs)
– fatüzelés (kandalló, cserépkályha)
Legfontosabb dolog tisztázni, hogy az adott lakásnak van-e SAJÁT, IGAZOLT kéménykürtője. Erről a Katasztrófavédelem (régen kéményseprő) ad igazolást, ők bevizsgálják a kéményt és kiadják róla az igazolást.
Különösen a régi bérházaknál fontos ez, mert itt fordul elő, hogy az egymás feletti lakások gázkazánjai/vízmelegítői ugyanazt a kűrtőt használják. Amikor azonban a fűtés korszerűsítésre kerül, a füstgázelvezetéshez a kéményt bélelik, ami viszont a többi lakásnál a füstgázelvezetést akadályozza. Magyarul ha van 3 lakás ugyanazon a kéményen, ezekben EGYSZERRE kell a fűtési rendszert korszerűsíteni (ugyanazzal a technológiával), a kémény bélelése ekkor ennek megfelelően történik. Ez persze így leírva jónak tűnik (nem), de a valóságban megvalósíthatatlan…
Mi van, ha nincs a lakásnak saját kéménye?
Ha legfelső szinti a lakás, a padlásfödémen keresztül valószínűleg lehet saját kéményt építeni (kondenzációs kazán esetén a saját rendszerkéménnyel) a tetőn kívülre vezetve.
Sok esetben a lichthof (világítóudvar) is elhelyezési megoldást biztosíthat, de ehhez kell a társasház engedélye, kémény tervezése és a műszaki paramétereknek megfelelés.
Ha nincs saját kémény vagy kiépítési lehetőség, akkor a fűtésre a fentebb felsorolt kémény nélküli megoldások közül kell választani.
Meglévő parapetkonvektoros fűtésnél van lehetőség ún. MIKA kazán beépítésére, ami a gázkonvektor helyére kerül, radiátoros hőleadás kiépíthető rá, indirekt tároló csatlakoztatásával pedig a HMV elkészítése is megoldás. Ez egy parapetes gázkonvektornál sokkal komfortosabb fűtési típus, jobb hatásfokkal.
A klímás fűtés elvileg mindenhol lehetséges, gondolná az ember.
A társasházak, illetve önkormányzatok részéről már rengeteg helyen tiltva vannak a klíma/hőszivattyú kültéri egységének elhelyezése a homlokzatra, pláne ha az utcafronti.
NAGYON FONTOS: tisztázni kell a társasházi oldalról (ÍRÁSBAN!), hogy megengedett-e kültéri egység elhelyezése, mert fűtés mellett hűtésnél is erre szükség lehet.
Ingatlanközvetítők gyakran mondják, hogy „van több lakásnál klíma, tehát fel lehet rakni”. Ez nem (feltétlenül) igaz, mert amit korábban lehetett, most már nem biztos.
Ha nincs lehetőség klíma kültéri egység elhelyezésére, az nagy probléma…
Végső soron marad az elektromos fűtés, ami lehet pl infrapanel, elektromos kályha, NOBO-panel, stb. Mindegyik ilyen közös jellemzője, hogy egy régi bérházi lakást fűteni ezekkel a módszerekkel horror költség és a hőkomfort sem az igazi. Ha a gázos fűtés évi szinten 100.000 Ft volt, ezekkel a módszerekkel a háromszorosa lesz. Egyszerűen azért, mert 1 kW-nyi hőenergiát előállítani elektromos árammal 3x annyiba kerül. A fizika nem hazudik, ennyi és kész.
Az elektromos vagy klímás fűtéshez áram kell. Elérkeztünk a másik nagy kérdéskörhöz.
ELEKTROMOS ÁRAM
Írtam egy bejegyzést korábban, hogy mire elég az 1x32A. Lakás esetén a három fázis lehetősége már többnyire luxus, de mivel kisebb az alapterület egy családi házhoz képest, nincs elektromos autó töltés, nincs (saját) napelem, ezért kis kompromisszumokkal a 32A már elég lehet a legtöbb esetben, bár ha a fűtés is ezzel történik, már véleményes. Ha a gáztűzhely helyett villanytűzhely van/lenne, pláne az. Ha villanybojler is nappali áramról megy, még inkább.
A 32A alanyi jogon jár, viszont itt is vannak buktatók.
A legfőbb kérdés a társasházi gerinchálózat állapota. Ha ez nincs korszerűsítve, csak álom marad a teljesítménybővítés, sok esetben még az 1x32A-ra sem engednek bővíteni a 16 vagy 25A-ról.
A gerinchálózat cseréje sok milliós költség a társasház részéről és egyedileg nem lehet megoldani, csak kompletten. Sok lakás szemléje során derült ki, hogy erre se pénz, se szándék, így bármilyen jónak is tűnt a lakás, kiesett a pixisből.
A lakáson belüli vezetékhálózat állapota már az ingatlantulajdonos problémája, a régi aluvezetékeket cserélni kell, biztosítékokkal, FI-relével. Ennek a költsége komoly tétel és ha vésni is kell, akkor komoly felfordulás.
VÍZ ÉS SZENNYVÍZHÁLÓZAT
A vízvezetékek anyagán kívül az is kérdés, hogy hány betápja van a lakásnak. Furcsán hangzik, de ez nem triviális, egyes társasházaknál több gerincvezeték fut fel-le a falakban, így a fürdőszoba az egyikre csatlakozik, a konyha a másikra. Ha több (hidegvizes) vízórája van a lakásnak, akkor ez a helyzet. Ez azért probléma, mert ezek a gerincek ritkán vannak kicserélve modern anyagúra, a horganyzott csőnél pedig fennáll a csőtörés/szivárgás veszélye. A gerinchálózatot úgy lenne értelme felújítani, ha mindegyik érintett lakásban ez megvalósul EGYSZERRE.
A horganyzott csöves rendszer előbb-utóbb cserére szorul, beépítési idejétől függően komoly hibaforrás. Vizesblokkot felújítani a csövek cseréje nélkül nagy butaság.
A szennyvízhálózat többnyire KG (műanyag) csöves, ha régebbi eternit, mindenképpen cserélendő.
HOMLOKZATI NYÍLÁSZÁRÓK
A nyílászárók állapota sok milliós kérdés tud lenni. Itt a nyílászárók anyaga, vasalat és üvegezés típusa, légtömörsége számít. Fontos tisztázni, hogy a társasház homlokzata védett-e, mert ilyen esetben nem lehet akármilyen anyagú és osztású ablakot beépíteni.
PADLÓ
A padlóburkolatokra a többség rávágja azonnal, hogy az csak esztétika, de sok esetben ez nem így van. Előfordul, hogy a parketta/mettlachi/mozaiklap alatt salakfeltöltés található…
A kivitelezők jó része legyint egyet és simán lebetonozza a kiszedett salak helyét, ami lépéshanggátlási gondokat okoz, ritka esetben statikailag is problémás. Egyszerűbb és jobb szárazpadlót alkalmazni.
Tehát régi burkolatra sok esetben nem lehet simán ráburkolni, hanem komolyabb költséggel és felújítással kell számolni.
HANGGÁTLÁS
Társasházi lakások nagy rákfenéje a szomszédok felőli áthallás. A legtöbb lakás elválasztó fala szimpla egyrétegű téglafal, amibe ráadásul csövek/vezetékek/konnektorok/kapcsolók vannak bevésve (mindkét oldalon), tovább csökkentve a hanggátlást.
Erre is van természetesen megoldás, de kb 30.000 Ft/falm2 költséggel kell számolni, ami már valós plusz-hanggátlást is ad.
Természetesen az összes eladó úgy nyilatkozik, hogy nincsen gond az áthallással, erről csak lakhatással vagy a szomszédok kikérdezésével lehet megbizonyosodni. Én sem fogok tudni erről biztosat mondani!
LOGGIA/ERKÉLY
Ez az épületrész komoly hibaforrás tud lenni, ritka a jól elkészített szerkezet/rétegrend, gyakori a burkolati felfagyás, erkélyajtónál a falak és burkolat vizesedése.
–
A fentiekből látható, hogy messze nem olyan komplex a lakásvásárlás MŰSZAKI SZEMPONTBÓL, mint egy családi ház, ahol minden szerkezet javítása és karbantartása a tulajdonost terheli.
Nincs semmi akadálya az általam végzett lakásszemlének, de a szomszédok és közös képviselő felkeresése a vevőjelölt feladata, én csupán műszaki szempontból tudok segíteni, illetve a kérdéseket tudom megfogalmazni.
A szemle időtartama 20-30 perc, természetesen készül írásos anyag (képekkel) róla.
Érdemes a hirdetési linket elküldeni a szemle egyeztetése előtt, mert lehetnek olyan észrevételeim a hirdetési fotók alapján, ami miatt már nincs értelme a helyszínre menni.
Lesznek lakásszemlés esetleírások a blogon/honlapon, mert ezek az esetek is tanulságosak.
