A házszemlék során egyik teendőm a közművek leellenőrzése.
Sokan azt hiszik, hogy a közművek megléte már alap dolog egy ingatlannál, holott rengeteg buktató lehet. Vegyük végig az alap közműveket, nézzünk meg pár zűrös esetet.
Betűfóbiásoknak videón:
Betű- és videófóbiásoknak podcast formájában:
VÍZ
Ennek során bekukkantok a vízóraaknába, elsősorban azért, hogy lássam a bekötővezeték anyagát. Ami engem érdekel, az a vízóra utáni csőszakasz a ház felé.
Ha ez horganyzott cső, akkor az előbb-utóbb problémát fog jelenteni, mert itt sok menetes toldás és idom van, amik mind hibaforrások.
Magyarul csőtörés lesz, de hogy ez 2 hónap vagy 5 év, nem lehet tudni.
Természetesen ezzel együtt látom a vízórát és az utcai bekötést is, és itt találkozhatunk meglepetésekkel.
Voltam olyan házban, ahol csak a szemlénél derült ki, hogy nincs vezetékes ivóvíz, hanem fúrt kúttal és hirdoforral van megoldva. A hidrofor pedig be volt rakva a lakóépületbe a lépcső alá.
Érdekes élmény lehet, amikor a kompresszor az éjszaka kellős közepén bekapcsol, és közel 100 dB-el elkezd dolgozni…
Sokkal durvább eset, amikor illegális vízbekötés van. Teljesen úgy néz ki, mint a „rendes”, csak éppen nem kell vízszámlát fizetni. Senki nem vette észre a turpisságot, rajtam kivül még két értékbecslő is volt kint a hitel miatt. Az óra átírásakor aztán borult a bili.
SZENNYVÍZ
A szennyvízcsatorna sem mindig egyszerű történet, pláne ha a telek lejtős, vagy alá van pincézve az épület, ahol vizesblokkok is vannak.
Az utcai gerincvezeték mélysége általában nem haladja meg a 2 métert, de sok esetben bőven ez alatt van. Ha az épület ettől mélyebben fekszik, vagy a pinceszinten lévő lefolyók mélyebben vannak, gyanakvásra ad okot.
Nagyon sokszor én kezdem el feszegetni a kérdést a tulajdonosoknál, hogy ugyan merre és hogyan van elvezetve a szennyvíz, hiszen az utcai hálózatra rákötéshez átemelő szivattyú kellene…
Változatos dolgokkal találkozom:
– a lakószint még ki van vezetve az utcai gerinchálózatra, de a pincei lefolyók még a régi emésztőbe folynak, ahol elszikkad a talajban
– van átemelő szivattyú, csak éppen nem működik. Ez mindjárt generál egy pár százezres költséget
– fizetik a szennyvizet, de valójában a kerti emésztőben szikkad el a szennyvíz, mert drága dolog az átemelő szivattyú kiépítése
– a szennyvíz a telek lejtése miatt a szomszédon keresztül van rákötve a hálózatra. Ez lehet szolgalmi joggal és anélkül is (megjegyzem: saját házunknál is az alsó szomszédon keresztül megy a szennyvíz a másik utcára, rendesen vezetékszolgalmi joggal)
– nincs utcai szennyvízhálózat, a szennyvíztározó csak a nevében zárt, valójában 20 éve nem kellett szippantani, mert elszikkad
– van zárt szennyvíztározó, de ezt havi rendszerességgel szippantani kell, ha tartós lakhatásra lenne használva az épület. Ennek költsége 15-20e Ft havonta
CSAPADÉKVÍZ
…és beszéljünk ennek kapcsán egy kicsit a csapadékvízelvezetésről.
Ha nincs elvezetve sehová az esővíz, igen komoly károkat tud okozni az épületben, tehát ezt is a közművek közé sorolnám.
A legegyszerűbb módszer, amikor a fal tövénél van egy könyök, és ott kiömlik a víz, jobb esetben egy folyókával vagy tereplejtéssel eltávozik az épülettől.
Új építésnél több helyen előírják a szikkasztó kialakítását. A kavicsos szikkasztó csak ideig-óráig jó, mert a tetőről bemosódó kosz és por pár év alatt eltömíti a kavicsok közötti réseket és nem tud elszivárogni az esővíz, ilyenkor visszatorlódik és a fal tövét vagy az ereszt áztatja. A kavicsos szikkasztókat 5-8 évente át kell forgatni, ami azt jelenti, hogy kiásni, átmosni a kavicsokat és visszatölteni. Egy normál méretű családi háznál illik két db szikkasztót berakni, ezek egyenként kb 2x2x2 méteresek.
Fogom a fejemet, amikor a kivitelező mondja, hogy van szikkasztó, jó nagy: 1x2x1 méteres, a komplett épületre.
A műanyagos szikkasztó sokkal jobb, de sokkal drágább megoldás.
Jópár helyen az ereszcsatorna vizét egyszerűen belekötik a szennyvízhálózatba, letudva ezzel az esővíz nyűgjét.
Mivel a szennyvizet az elfogyasztott ivóvíz mennyisége alapján fizetjük, az esővízzel ennek többszöröse kerül a hálózatba, amire a települési szennyvíztisztitó nincsen felkészülve, nem erre lett méretezve.
Éppen ezért a helyi vízműnek érdeke ezeknek a felderítése, és igen kemény büntetéseket rónak ki érte.
Még manapság is használják azt a módszert, hogy füsttel megnyomják az utcán a rendszert, ahol füstöl az ereszcsatorna, ott lebukás van. Az okos magyar ember megtalálta erre a megoldást: vízzsákot alakított ki, ami a füstöt megakasztja.
Manapság már több helyen találkozni csőben közlekedő drónos vizsgálattal, ami ellen a vízzsák sem véd meg.
ÁRAM
Az egyik legfontosabb közmű, enélkül nincsen semmi. Laikus ember számára egyértelmű, hogy áram van és akkor oké minden.
De mennyi áram?
Írtam korábban egy cikket, hogy mire elég az alanyi jogon járó 1x32A.
Ennek a bővítése 3 fázisra szükséges lesz idővel, mert napelemhez is kell, elektromos autót is ezzel lehet tölteni, az 1 fázis nem elég.
Viszont a bővíthetőség egyáltalán nem biztos, hogy lehetséges, mert pl a körzet/utca trafója nem enged többet.
Nagyon sok esetben találkozom olyan társasházi/sorházi lakással, ahol a bővíthetőség nem lehetséges, mert az ingatlanon van egy bekötött össz amperszám, ez oszlik el a lakások között.
Többször előfordult, hogy az áramszolgáltató közölte: a trafó bővitése nekik nem érdekük, dobják össze a lakók a költségét, ami fejenként jelentett volna több milliós költséget.
(rezsicsökkentés hozománya, hogy nincs pénz hálózatfejlesztésre)
Építési telek esetén is megesik, hogy limitálva van az amperszám, ami mindjárt keresztbe tehet az elképzeléseknek.
Az ingatlanra beköthető teljesítményt az adott áramszolgáltató tudja megmondani, sajnos nincs publikus adatbázis hozzá.
GÁZ
Egyre inkább visszaszorulóban a jelentősége, de még mindig nagyon sok háztartás gázzal fűt, így nem lehet figyelmen kivül hagyni.
Igazából itt a válasz kétbites: vagy van, vagy nincs.
Lakossági szinten ezen kivül mással nem kell foglalkozni.
TELEKOMMUNIKÁCIÓ
Ez az a kérdéskör, amit én kihagyok a szemléknél. Ha látom az utcán a vezetékeket, akkor van lehetőség rá. Hogy melyik szolgáltató és milyen minőségben, az már privát kérdés.
SZEMÉTSZÁLLÍTÁS
Ez megint csak településfüggő, hogy hol-mikor-hogyan van szemétszállítás, ezt végképp nem szoktam ellenőrizni.
Viszont ha üdülőövezetben vagy zártkertben van az ingatlan, szoktam szólni, hogy a szemétszállítás csak belterületen kötelessége az önkormányzatnak, a többi részen csak plusz szolgáltatás. Tehát ha kimarad, mehetsz a sóhivatalba panaszra…
ZŰRÖK
A legtöbb gondot a be nem jegyzett vezetékszolgalmi jogok jelentik.
Például a család tulajdonában volt a nagy telek, amit elosztottak három felé, a közművek pedig keresztbe-kasul mennek az egyik telken. Mivel a családon belül volt sokáig, nem foglalkoztak vele.
Amikor eladásra kerül az egyik ingatlan, akkor kiderül ez a hiányosság és lehet kapkodni.
A bejegyzett vezetékszolgalmi jog egy ingatlan értékét csökkenti (értékbecslői szempontból), ezért utólag néha nehéz ezt elrendezni.
Ha nincsen bejegyezve, azt jelenti, hogy a másik telkén átmenő közműhöz nincs hozzáférésünk, nagyon szélsőséges esetben a szomszéd le is vághatja a közművet.
Hasonlóan nagy zűr van az illegális bekötésekkel, illegális vételezésekkel.
Találkoztam már villanyóránál teljes plomba hiánnyal, ahol aztán kiderült, hogy az órát megkerülve lopták az áramot.
A fentebb említett vízórás eset miatt is lehet járni bíróságra (nekem tanúként).
Gáznál nehezebb lopni, ott inkább csak elsumákolják a gázóra meglétét, amivel csak tényleg a nagyon hülyéket lehet átverni.
Találkoztam olyan ingatlannal, ahol zűr volt a vízzel, a szennyvízzel és a villannyal is. Ez extrém szélsőséges eset, de közel 100 millióért árulták, ráadásul két külön megkeresést is kaptam rá, mert annyira jó vételnek tűnt.
Egyébként az e-közmű jó barátunk, ügyfélkapus belépéssel láthatóak rajta az ingatlan közmű rákötései, itt ki tud derülni például, ha a szennyvíz más telkén keresztül van rákötve a közcsatornára. Ez sem szentírás persze, mert nem minden aktualizálva szerepel rajta, de jó támpont tud lenni.
Ha egy ingatlannak vannak friss közüzemi számlái, az bíztató. Persze itt is találkozom turpissággal, ahol a 2 évvel ezelőtti számlákkal próbálkoznak, amikor aztán kértünk firsseket, egyből kiderült, hogy probléma van.
Kommentelni a facebook-csoportban lehet.
