Egy Kádár-kockát voltam megnézni egy agglomerációs településen és ezzel kapcsolatban beszéljünk egy pár szót a felújításnak a szakaszolásáról, szakaszolhatóságáról, mert itt is erősen kérdőjeles volt a dolog.
(nézhető Youtube-on, hallgatható podcastként soundcloud-on, vagy spotify-on is)
Kiindulási állapotunk az egy tipikus Kádár-kocka, ötvenes években épült valamikor, szerencsére már van a falak alatt vízszigetelés. Ha nincsen a falak alatt vízszigetelés, ami mérőműszerrel mérhető, akkor általában azt szoktam mondani, hogy felejtős az épület.
Nagyon sokmilliós kiadás lenne pluszban a falak utólagos vízszigetelését pótolni, ha egyáltalán lehetséges, mert ez meg a fal anyagától függően egyáltalán nem biztos, hogy megoldható. De itt van.
Ami nincsen és ami általában az ilyen Kádár-kockáknál nincsen, az a padlónak a vízszigetelése és hőszigetelése. Ez is mérhető műszerrel, illetve több dologból következtethető. Itt teljesen egyértelmű volt a mérések alapján, hogy nincsen a padlóban se vízszigetelés, se hőszigetelés.
Fafödémes egyébként ez az épület, méretben kb 10×9 méteres Kádár-kockáról beszélünk, ami erre-arra bővítve lett. Az ingatlanhirdetésben 110 m2 szerepelt, de abba már beleértendő a melléképületből kialakított alacsony belmagasságú nyári konyha, valamint még egy ilyen toldalékrész az épülethez, ami mellett még egy pottyantós vécé is, szóval meglehetősen érdekes az épület.
A gépészet az természetesen kuka, mert régi Hőterm gázkazánunk van kint a melléképületben, vastag acélcsöves fűtési rendszerrel, régi radiátorokkal. Az energetikai tanúsítvány alapján körülbelül 4000 köbméteres éves gázfogyasztás jönne ki, ami a mostani költségek alapján 1.8 millió forintot jelentene évente. A gázórán volt egy lakat a gázóra szekrényen (nem volt meg a kulcsa), így sajnos nem tudtam leolvasni a gázórát, egy fotót tudott mutatni az ingatlanos, amiben 27.000 köbméteres fogyasztás szerepelt. A matrica, ami megmutatná, hogy mikor lett felrakva a gázórát, arról nem volt fotó, de azt lehet tudni, hogy tízévente a gázórákat kicserélik. Tehát ez nagyon maximum 10 éves lehet ez a fogyasztás, amiből egy éve már lakatlan az épület, azaz kilenccel, de inkább nyolccal lehet elosztani ezt a 27.000 m3-es fogyasztást.
Bőven 3000 köbméter fölött vagyunk fogyasztásban, ami egyébként egy ilyen jellegű épületre ekkora méretben teljesen reálisnak mondható, hiszen hőszigetelése sehol nincsen.
Régi gerébtokos ablakok, amik fölött a hőkamera alapján nincs áthidaló egyáltalán, tehát ez egy viszonylag jelentős plusz költség. Ahogy említettem, borított gerendás fafödémünk van. Vízvezetékeink horganyzott csövesek, a villanyvezetékünk részben felújított, de nincsen életvédelmi FI-relé, így földelés meg érintésvédelem sincsen.
A használati melegvizet egy villanybojler szolgáltatja éjszakai árammal, tehát ez a tipikus olyan épület, ami teljes körű felújításra szorul.
Ami sajnos bónusztétel és az érdeklődők sem számítottak rá, hogy a tető kompletten cserés. Nem olyan rosszak a keresztmetszeti méretek, régi kerámia szalagcserép-fedés van rajta. Az összes szarufánk szét van ázva, de olyan szinten, hogy a körmömet bele tudom nyomni a szarufákba. Ráadásul a szarufák jó része penészedik is, a tetőlécek szintén szét vannak ázva, a kerámia cserepek egy jó része fagyási sérült (pont emiatt, mert gyakorlatilag olyan mértékű nedvességet kap, ami szépen, rétegesen szétfagyasztja az egészet).
Derékszelemes kialakítású székoszlopos tetőnk van, aminél a középső alátámasztások hiányoznak, ezért a derékszelemen is elég rendesen be van hajolva.
Kívülről egyébként már az utcáról látható volt, hogy elég hullámos a tető, de még ha szárazak lettek volna, és nem lenne szúette a szarufa, akkor azt szoktam mondani, hogy a tetőcsere még 5-8 évet halasztható.
Azt kell tudni egy ekkora Kádár-kockának a tetőszerkezetéről, hogy ennek a tetőfelülete kb 140-150 m2, ami most jelenleg (2024-ben) a komplett felújítása 50.000 Ft/felületm2, ami azt jelenti, hogy egy 7-7,5 milliós költségről beszélünk kapásból.
Sokszor elmondtam már és mindig elmondom, hogy építkezni alulról fölfelé, felújítani fentről lefelé szokás, úgyhogy a tető az, amivel kezdeni kell. A miértekre a válasz az, hogy képzeljétek el, hogy felújításra kerül a lakórész 20 millió forintból és utána mondjuk öt év múlva esedékes a tetőt leszedni. Gyakorlatilban 1-2 hét kell arra, hogy a tetőszerkezetet és a fóliázást megcsinálja egy ácscsapat, ami idő alatt nem szabadna, hogy eső essen, vagy leázzon az épület. Sajnos nagyon sok olyan megrendelésem volt, illetve olyan ügyféllel találkoztam már, akiknél sírás lett a vége, mert leáztak egy-egy ilyen felújításnál.
Ha a tetőszerkezet ép és csak héjalást, lécezést kell cserélnünk, akkor egyszerűbb a helyzet, hiszen gyakorlatilag két nap alatt vissza van fóliázva az épület, onnantól kezdve a beázás veszélye nagyon csekély.
Itt azonban komplett tetőszerkezetről beszélünk, bontással, újjáépítéssel, fóliázással együtt, hogy eljussunk arra a fázisra, amikor már nem ázik be az épület és nem ázik szét.
A hangsúly megint azon van, hogy egy fafödémünk van, ami ha vizet kap, kiszellőzik, tehát nem azzal van a gond, hogy károsodna, hanem azzal, hogy rendkívül gyorsan átcsúszik rajta a beázás. Felújított alsó szintnél, ahol új burkolatok vannak, új vakolat, esetleg gipszkarton álmennyezet, ezek teljesen tönkre tudnak menni és tönkre is fognak menni egy leázás során.
Ezért kell indítanunk a tetővel. Vegyünk jóindulatúan 90 négyzetméternyi lakóterületet az épületre, amit fel kell újítani. A jelenlegi árakon ez már eléri a 250.000 Ft/hasznos m2 árat.
Itt ez mondjuk 22 millióból jön ki, plusz a tető. Tehát összességében 30 milliót kellene rákölteni az épületre.
Ebben a felújításban benne van az aljzat komplett felújítása, homlokzati hőszigetelés, nyílászárók, padlásfödém hőszigetelés, új válaszfalak, belső ajtók, burkolatok, szaniterek, magyarul ez egy kulcsrakész kivitelezés gépészettel együtt, fűtéssel, villannyal, vízrendszerrel, mindennel együtt (2024-ben).
Zajlanak felújítási munkáim, ahol csináltam felújítási tervet, tételes költségvetést és kijárok ellenőrizni, ezeket az összegeket látom, ezek köszönnek vissza.
A probléma az, hogy itt nem áll rendelkezésre ez a 30 millió, inkább 20-ról beszélünk. Ha 20-ból levesszük a tetőt, akkor marad 13 millió forintunk a többire.
Ami egy nagyon nagy spórolás lehetne, hogy elhagyjuk a nyílászárócseréket, illetve a homlokzati hőszigetelést, mert a kettő együtt kb 8 millió forint.
Viszont az a probléma, hogy ebben az esetben a hőveszteségünk jóval nagyobb, mint ami egy hőszigetelt állapotban lenne. Például csak padlófűtés biztos, hogy nem fogja kifűteni az épületet, hanem kell kiegészítő fűtés mellé és nehezen férnénk bele a rezsihatár alá. (ha le van az egész épület hőszigetelve, akkor bőven rezsihatár alatt lennénk egyébként a fűtéssel, egy kondenzációs kazánnal.)
A fő gond viszont az (amit már nagyon sokszor elmondtam), hogy képzeljétek el úgy az épületet, hogy van benne 1000 egység pára. Ez a pára azért nem csapódik most ki, meg azért nincsen penészedés, mert minden felületünk hideg. Se a padlásfödémünk nincs szigetelve, se a padlónk, se a falak, a nyílászárók pedig nem légtömörek, tehát valamilyen szinten szellőznek.
Ez biztosítja azt, hogy ez a pára nem csapódik ki sehol, hanem egyenletesen eloszlik az épületben.
Ha megcsináljuk a padlónak a felújítását, és megcsináljuk a födémnek a hőszigetelését, kiejtettünk ezekből a felületekből kettőt, aminek már a felületi hőmérséklete jóval magasabb lesz, mint a harmatpont, viszont koncentráltabban megjelenik a külső fal és a nyílászáróknál a hőhidasság. Ez a mostani fűtési rendszernél, ami egy vastag csöves, látszó fűtési rendszer, azért nem okozna problémát, mert ezek a csövek úgy vannak kialakítva (látszó csövezés), hogy a kritikus szakaszok, ahol intenzívebb párakicsapódás és penészedés lehet, ezek melegebbek.
Egy modern épületnél, ahol padlófűtés van, sőt a radiátoroknak a csövezését is a padlóba rakjuk bele, ilyen kisegítő hatás nincsen. Fokozottan jelentkezik a padlófal csatlakozásnál a hőhíd, illetve a falmennyezet-csatlakozásnál a hőhíd, nagyon oda kell rá figyelni. Ugyanez igaz akkor, ha lenne betonáthidaló az ablakok fölött (ami jelen esetben nincsen), mert ott is koncentráltan fog kicsapódni az a kvázi besűrűsödött pára, ami eddig egyenletesen eloszlott.
Sok épületben járok, ahol penész kicsapódás van, mert berakják a nyílászárókat homlokzati hőszigetelés nélkül. Nem a nyílászáró anyaga számít, hanem a modernsége. Mai modern nyílászárók mindegyike még a leggagyibb is a régiekhez képest légtömörnek mondható.
Ezáltal gyakorlatilag az a belső páraátszellőzés, filtráció, amik a nyílászárón keresztül biztosítottak voltak, mind megszűnnek és tényleg koncentráltan fog kicsapódni a homlokzati hőszigetelés hiányában a hőhidaknál a pára.
Kérdés volt a mostani érdeklődők szintjéről, hogy ezt nem-e lehetne kezelni egy hővisszanyerő szellőztető rendszerrel.
A hővisszanyerő szellőztető rendszer nem erre való, nem tudja pótolni a hőhidak okozta hőszigetelés hiányát. Tételezzük fel, hogy benne hagyjuk most ezeket a régi nyílászárókat és nem homlokzat hőszigetelünk, rakunk be radiátorokat, megcsináljuk a padlót, tetőt cserélünk, padlásfödémet hőszigetelünk és imádkozunk, hogy a fal melletti fűtéscsövek hiánya miatt ne legyen penészedés.
Erre egyébként van esély, ha meghagyjuk a régi nyílászárókat.
Viszont így is beletolunk az épületbe 20 milliót és amikor két-három év múlva lenne pénzünk a homlokzati hőszigetelést és a homlokzati nyílászárókat cserélni, megcsinálni, akkor ennél a háznál raknunk kell be áthidalókat, ami elég komoly kőművesmunkával jár, tehát szétcsesszük a belső festést is. Le kell szűkítenünk a nyílásokat beforduló hőszigeteléssel és melléfalazással, hogy be lehessen rakni a nyílászárókat…
Az a gond, hogy a nyílászáró cégek, azok vagy úgy vállalják a nyílászáróknak a gyártásba adását, hogy ők kijönnek, lemérik az új nyílást már kialakítva, és az alapján adják gyártásba, vagy valakinek felelősséget kell vállalnia azért, hogy azok a nyílászárók legyárthatók, amik megrendelésre kerültek. Általában a felújítási terv során ezeket én szoktam vállalni, hiszen akkor tudom, hogy van beforduló hőszigetelésünk, hová kerülnek az áthidalók, hogy lesz kialakítva az egész. Ilyen esetben meg lehet azt csinálni, hogy a 6-8 hetes gyártási idő előtt mondjuk egy héttel vagy két héttel szól az ablakgyártó, hogy a következő héten ők szállítanának, akkor jön a kőműves, kiszedi a régi nyílászárókat, megcsinálja az ablakszűkítéseket. Értelemszerűen ennek lehet látni az időtartamát, hogy áthidaló beépítésekkel mennyi időt vesz igénybe, és gyakorlatilag egy vagy két hétig van csak nyitva maga az épület egy lefóliázással, nem pedig 6-8 hétig.
Ez is nagyon-nagyon necces, ahogy említettem, hiszen ha beletoltál 20 milliót a felújításba, már új burkolatod van, benne élsz az épületben és óhatatlan, hogy a burkolat, vagy nyílászárók ne sérüljenek meg a munka közben. Nagyon-nagyon nehéz úgy megcsinálni, hogy valami ne csesződjön el, ne legyen leverve egy falsarok stb.
Ezért szoktam azt mondani, hogy vagy mindent újítunk fel, vagy szinte semmit…
Higgyétek el, hogy rengeteg olyan épületbe járok, amik köztes állapotban vannak megrekedve és hibakeresés okán hívnak ki, vagy éppen egy köztes állapotban kerültek eladósorra, látszik, hogy törölgetve van a penész a falsarkoknál, látom, hogy a műanyag nyílászáróknál az üvegezés gumírozása vastagon penészes, mert ott csapódik ki a pára, a hiányzó homlokzati hőszigetelés kapcsán.
Nem örültek a mostani megrendelőim ennek a hírnek, hogy igazából ez vagy harmincmillió, vagy sehogy, de azt azért tudni kell – vigasztalásképpen mondom csak -, hogy ezen a településen ez az ingatlan ebben a lokációban igazából megéri ezt az árat. Talán a tetőre hivatkozva lehet még belőle mondjuk a tetőszerkezet cserének a felét, tehát egy 3-4 milliót lealkudni, bár nem hiszek benne, mert tényleg reális áron árulják ezt az épületet.
Ebben az állapotában is. Nincsenek csodák.
Az, hogy egy ilyen épület 50 millióba kerül ezen a településen, ez a megszokott. Ha rá van költve 30 millió, ez az épület nem 80-at fog érni, hanem 90 körül, mert egymilliós négyzetméterárak pörögnek már itt is.
Tehát egyáltalán nem rossz vétel az ingatlan, viszont kell a 30 millió. A tető szerkezetileg több ponton beázott már korábban is, ezért mondom, hogy ezt nem szabad halogatni…
